北京楼市凸显结构性分化特征 高端市场依然看涨

近期市场形势尚不明朗。

    北京房地产市场在“冰封”数月后出现回暖迹象；3月份，在整体房价依然僵持的同时，北京商品房成交量环比大幅上升。这是否意味着北京楼市将由此逐步“走出低谷”，抑或这仅仅是市场中长期调整内的短暂反弹？

    市场人士分析，目前北京房地产市场在“价”和“量”方面的走向依然充满变数；但是在产品类型和地理区位上的结构性分化正在显现。在宏观调控和住房保障预期下，普通商品住宅的价格已基本“见顶”，并开始出现下行趋势；今后，以保障性住房和中低价位住房为主的大众化产品，将随着供应的上升而“价跌量涨”。而位于中心城区的高档住宅、公寓和商业物业，由于财富效应和城市化进程，其稀缺性和金融属性将日益凸显，这类产品的价格和成交量在很大程度上将由投资品市场的法则决定。

　　近期市场形势尚不明朗

    从2月下旬开始，北京市新建商品房的成交面积和套数呈现逐步回升的态势，销售明显好转。其中，北京市住宅销售量连续数周创出年内新高。

    北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月北京新建商品住宅签约7740套，签约面积98.7万平方米，与2月份相比签约套数增加4866套，涨幅达169.3%，签约面积增加64.9万平方米，环比增长192.0%。

    业内专家指出，由于1、2月份是传统淡季，加上信贷紧缩和市场观望情绪浓重等因素的影响，环比的基数本身就很低。就目前而言，决定房地产市场走势的因素很多，成交量的反弹也不可能一蹴而就；4月初，由于清明因素，成交量有所回调。所以今后北京房地产市场的走势还不明朗，需要进一步跟踪。

    从3月份和一季度的同比数据看，北京商品房成交量依然下滑明显。数据显示，3月签约套数同比减少20.2%，而签约面积则同比减少49.6%。今年一季度，北京期房住宅共计成交13763套，同比下降了38.2%，现房住宅成交3781套，同比下降26.8%。期房与现房住宅合计成交17544套，同比下降36.1%。

    不过，有专家认为，近期北京房地产市场的初步回暖，对于判断北京旺盛的实际住房需求有重要意义。另外，3月份北京房地产销售出现一定程度的反弹，也与前期房价回落有关。而小幅下跌后成交量就有反弹的现实表明，北京房地产市场依然有真实需求的支撑。

    普通住宅供应放量是趋势

    市场人士指出，3月份北京商品房销售呈现较为明显的特征是，中低价格、中小户型普通住宅项目的销售好于预期，而高档商品房销售则十分缓慢。这主要是因为，普通住宅供应量在3月份大幅增加，而价格则已经在各种打折等优惠措施中下跌。此外，这一特征也表明，目前北京市场主要以自住性购房需求为主，而投资性需求受到了明显的抑制。

    北京市房地产交易管理网统计数据显示，3月北京市共有36个项目获得预售许可证，获准销售面积101.89万平方米；其中普通住宅项目26个，环比增加85.7%，获准销售面积69.70万平方米，占总准许预售面积的68.4%，环比2月的29.70万平方米增加了243%。其中，北京城八区开盘住宅项目14个，准许销售面积43.34万平方米，占住宅准许销售总面积的62.2%，环比增加250.5%。从环线分布情况看，三月的开盘的项目有60%的项目在五环外，且多为普通住宅项目。

    业内专家分析，从短期看，普通住宅供应大幅上涨，主要是因为今年国家为抑制通货膨胀继续实行从紧的货币政策，中小型开发商的融资渠道收窄造成了资金链的紧张，为了尽快回笼资金开发商不得不加快开盘入市的步伐。不过，从长期看，这是一种必然趋势。

    去年以来政府对房地产调控的目标已经清晰。一是重点解决低收入家庭的住房保障问题；二是针对商品房市场，增强有效供给，合理引导消费需求，抑制投机投资需求。

    万通地产董事长冯仑认为，随着政府重视廉租房和经济适用房的开发建设，房地产市场三七开的格局渐趋成型，即市场由70%的保障性住房和中低价位住房、30%的商品房两部分构成。到明年上半年，这70%的供应量在北京等一线城市将明显提升。

    2008年，北京市计划新建住房2750万平方米，其中政策类住房1150万平方米，并启动一定数量的政策性租赁房。根据计划，今后套型面积90平方米以下的住房占新建住房总量的70%以上；安排廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的其他商品房用地达到居住用地供应总量的70%以上。

    高端市场依然看涨

    京城普通住宅市场日渐“冷静”，但高端房产价格仍在攀升。仲量联行的统计显示，今年第一季度豪宅售价上涨了12.3%，高端市场需求依然强劲。

    仲量联行北京研究部主管陈斌认为，这表明最高端市场中的需求依然十分强劲。他分析，政府颁布的70/90政策将大幅减少大户型公寓的未来供给量，导致某些购房者坚信地理位置优越的大型豪华公寓在北京十分稀缺，从而为正在出售的一手和二手大户型住宅带来了溢价。另外，仲量联行统计显示，一季度北京豪华住宅市场平均租金为104元/平方米/月，环比上涨18.3%。

    根据市房地产交易管理网发布的今年一季度北京商品住宅成交均价排名，北京预售项目最贵楼盘一季度成交均价不但没降，还逆势涨了2万多元，银泰中心以每平方米84586元的价格，蝉联均价“冠军”。

    第一季度预售楼盘排名的“亚军”新源国际公寓的成交均价为每平方米46765元。比去年第四季度的“亚军”西单佳慧雅园2号住宅楼每平方米35449元的价格高出不少。

    统计显示，今年第一季度，期房成交均价前30名的项目都超过了每平方米2.5万元，而去年第四季度时，前30名的项目平均成交价在每平方米2.3万元以上。

    华远地产董事长任志强称，如果宏观经济不发生大的逆转，北京CBD区域的房产均价在未来几年内可以看到每平米5万元。

    而冯仑认为，高端房地产市场也就是30%的市场。由于需求拉动、财富效应和中心城区资源的稀缺性，这部分商品房市场的价格还将继续上涨；不过将来，受市场供求和资金面的影响，这也有可能是涨得最快、跌得最猛的市场。

    京城普通住宅市场日渐“冷静”，但高端房产价格仍在攀升。（记者 林喆）

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